החלטה בתיק ת"א 5397-07

בפניי תביעה כספית.

1. התובעת היא חברת י.ע.ש.ב.ד. בע"מ (להלן - התובעת). עיקר עיסוקה של התובעת ביזמות בתחום הבנייה. ביום 18.4.96 התובעת נקשרה בהסכם לפיו ביצעה עבודות בנייה ביישוב בית חורון (להלן - היישוב). הנתבע מתגורר ביחד עם בני משפחתו במבנה ביישוב. המבנה נמצא על מגרש 319 (להלן- המבנה או האשקובית). הנתבעת היא אשתו של הנתבע (השניים ייקראו להלן יחד - הנתבעים) . התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו הסכם בין הצדדים אשר עניינו רכישת המבנה (להלן - הסכם המכר). ההפרות הנטענות הן שתים: (א) אי תשלום מלוא התמורה המוסכמת. (ב) ביצוע עבודות בניה ללא היתר. הסעדים המבוקשים הם פינוי הנתבעים מהמבנה, ביטול ההסכם האמור ותשלום פיצוי מוסכם עקב ההפרות הנטענות.

2. ברקע התובענה מצויות העובדות הבאות. בשנות ה- 80' נחתם הסכם בין ההסתדרות הציונית העולמית (להלן - ההסתדרות) ובין אגודה שיתופית בית חורון (להלן - היישוב או בית חורון או האגודה). בהמשך לכך חתמה האגודה על כתב התחייבות כלפי ההסתדרות (נספח ב' לסיכומי הנתבעים) . על פי כתב ההתחייבות, ניתנה לאגודה זכות לעשות שימוש במקרקעין ובמבנים המצויים בבעלותה של ההסתדרות ביישוב. מן המסמך עולה כי מעמדה של האגודה היה של ברת רשות מטעם ההסתדרות (שם, סעיף 15 לכתב ההתחייבות; ראו גם הסכם מיום 18.4.96 בין האגודה ובין התובעת, נספח י"א לתצהירו של הנתבע). ביום 14.2.95 אישרה ההסתדרות מכירת 33 אשקוביות לאגודה (נספח י"ג לתצהירו של הנתבע; ראו עדות מר נועם בן דוד (להלן - מר בן דוד) מטעם התובעת, בעמוד 9).

3. כנזכר לעיל, ביום 18.4.96 התקשר היישוב עם התובעת בהסכם לצורך ביצוע עבודות בניה במקרקעין, שיפוץ אשקוביות ובניית יחידות מגורים עבור מי שיאושר להתיישבות על ידי האגודה (להלן - ההסכם מיום 18.4.96 או הסכם 18.4.96). ביום 24.7.06 נחתם הסכם המכר נשוא התביעה (להלן - ההסכם) . הנתבע חתום על ההסכם (ראו פיסקה 29 לתצהירו). על פי לשון ההסכם הצדדים לו הם התובעת, הנתבעים והיישוב. על פי מהותו, מדובר בהסכם לרכישת מבנה אשקובית הנמצא על מגרש מספר 319 ביישוב. המבנה עליו סב ההסכם הוא מחצית של בית דו משפחתי.

4. סעיפים 2-3 להסכם קובעים את חובתם של הנתבעים להמשיך ולבנות את האשקובית בהתאם להיתר בניה עקרוני שאושר על ידי המועצה האזורית. נקבעה גם החובה לבצע את העבודות בפיקוח מהנדס ובהתאם לתוכניותיו. בסעיף 8 להסכם נקבע כי הנתבעים לא יתגוררו במבנה ולא יאכסנו בו את חפציהם אלא בהתקיים שלושה תנאים. האחד, סיום עבודות הבנייה של השלד בשתי הקומות של הבית, בהתאם לקבוע בסעיף 3 להסכם. השני, ביצוע עבודות הפיתוח המפורטות בסעיף 5 להסכם. השלישי, ביצוע כל התשלומים המפורטים בסעיף 7 להסכם . נקבע כי הפרה של אחד מהתנאים האמורים תהא הפרה של תנאי יסודי אשר תזכה את התובעת בפיצוי מוסכם בסך של 15,000$ (סעיף 8 (ג) להסכם). מר דוד ממן חתם על ערבות אישית בסך של 15,000$ לקיום התחייבויותיו של הנתבע (עמוד 4 להסכם).

5. סעיף 10 להסכם עוסק בתנאי תשלום. נקבע בו כי בתמורה להעברת החזקה במבנה לידי הנתבעים על הנתבעים לעמוד בתנאי התשלום שמפורטים בנספח להסכם. להסכם צורף נספח המפרט את התמורה בגינו. נקבע בו כי הנתבעים יעבירו לתובעת סך של 60,000$ בתמורה להעברת החזקה במבנה . יצויין, כי הנתבע אינו חתום על הנספח. 

6. הנתבעים עברו ראיון קליטה ליישוב. ביום 8.6.06 התקבל מוועדת הקליטה של היישוב אישור השלמת הליך קליטה (נספח ח' לתצהירו של הנתבע). ביום 13.7.06 חתמו הנתבעים על בקשה להתקבל כחברים ביישוב. בתוך כך, התחייבו למלא אחר תקנות האגודה והוראות וועד היישוב והאסיפה הכללית (נספח ט' לתצהירו של הנתבע). הנתבעים עברו להתגורר בבית ביום 24.7.06, הוא יום חתימת ההסכם.

7. כאמור, התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את ההסכם. על פי הטענה, הנתבעים לא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת (60,000$) . עוד נטען, כי הנתבעים ביצעו בנייה ללא קבלת היתרי בנייה, תוך חריגה קיצונית מגבולות המבנה וזאת מבלי להציג תוכניות או אישור של מהנדס, ובניגוד להסכם שנחתם בין הצדדים (סעיפים 2-4 להסכם). בנוסף, טוענת התובעת כי הנתבעים הפרו את סעיפים 2, 3, 8 ו- 11 להסכם. נטען, כי כי הפרת סעיף 8 להסכם, על כל הוראותיו, מהווה הפרה יסודית המזכה אותה בפיצוי מוסכם בסך של 15,000$.

8. הנתבעים מכחישים את המיוחס להם. לטענתם, רכשו את מלוא הזכויות במבנה ממר ממן, אשר היה באותה עת הבעלים של המבנה. הם הפנו בהקשר זה למסמך שנחתם ביום 1.11.05 בין מר ממן ז"ל ובין התובעת (נספח ב' לתצהירו של הנתבע). הם טוענים כי שילמו למר ממן, כבעליו של המבנה, סך של 55,000$ מתוך התמורה המוסכמת, 60,000$ (פסקאות 13-14 ו- 16 לתצהיר הנתבע). אשר לתוספות הבנייה שהקימו, טוענים הנתבעים כי הם פעלו לפי היתר בניה עקרוני. נטען, כי הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה במטה בנימין, בכל מקרה, עתידה להכשיר את החריגות האמורות, ככל שייקבע כי אכן היו חריגות (פסקאות 57-60 לסיכומי הנתבעים).

9. מהלך הדיון יהיה כדלקמן. תחילה אדון בשאלה האם הנתבעים התקשרו בהסכם תקף עם התובעת. לאחר מכן אדון בשאלה האם הפרו הנתבעים את ההסכם האמור, כנטען. לבסוף, אדון בסעדים להם זכאית התובעת. מסקנתי היא, כי הנתבעים התקשרו בהסכם עם התובעת, בתיווכו של מר ממן. אני מקבל את הטענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם האמור. על יסוד קביעות אלה, אני קובע כי דין התביעה להתקבל, כפי שיפורט בהמשך.

ההתקשרות בהסכם

10. לטענת התובעת מר ממן ז"ל תיווך בינה ובין הנתבעים בנוגע לרכישת המבנה ואף שימש נאמן לצורך קבלת הכספים מהנתבעים. על פי הטענה, מר ממן ז"ל פנה אל נציג התובעת ותיאר בפניו את מצוקתם של הנתבעים אשר הוצאו מביתם וזקוקים בדחיפות לדירת מגורים. במצב דברים זה, ולאור היכרותו של מר ממן ז"ל עם הנתבעים הסכימה התובעת להתקשר עם הנתבעים לצורך רכישת המבנה ולאפשר להם לערוך שיפוצים במבנה במקומה בהתאם להסכם שנחתם בינה ובין האגודה . התובעת מוסיפה כי אמנם מר ממן ז"ל ניהל עימה בעבר מגעים לרכישת המבנה ואף נחתם ביניהם זיכרון דברים (נספח ב' הנ"ל לתצהיר נתבע 1). ברם, לטענתה המסמך האמור לא השתכלל לכדי הסכם מחייב, ובוטל ביום 20.11.05 עקב מצבו הכלכלי הקשה של מר ממן ז"ל (ת/1; עדות מר בן דוד, עמוד 16).

11. לטענת הנתבעים, מר ממן ז"ל רכש את האשקובית מהתובעת ביום 1.11.05 (נספח ב' הנ"ל לתצהיר הנתבע). על פי הטענה, מר ממן ז"ל היה בעליה של האשקובית, ומכר אותה בכסף מלא לנתבעים. ממילא, לא קמה לפי טענה זו כל חבות של הנתבעים כלפי התובעת .

12. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, על רקע הראיות שבפניי, אני קובע כי מר ממן ז"ל שימש כמתווך בין הצדדים, וכי הנתבעים התקשרו עם התובעת בהסכם לצורך רכישת האשקובית. אפרט עתה את השיקולים העומדים ביסוד מסקנה זו.

13. ראשית,מן החומר שבפניי עולה כי ביום 1.11.05 מר ממן ז"ל והתובעת הגיעו להסכמה לרכוש את המבנה (נספח ב' לתצהירו של הנתבע; עדותו של מר בן דוד בעמ' 16 לפרוטוקול). עוד עולה (ת/1), כי זמן קצר אחרי כן, בוטלה ההסכמה האמורה על ידי הצדדים (20.11.05). במסמך המתעד זאת, ת/1, צוין גם כי התובעת מסכימה לכך שאם יימצא קונה למבנה במחיר, ובתנאים שלא יפחתו מהתנאים שסיכמו ביום 1.11.05, יקבל מר ממן ז"ל מהתובעת 2% תיווך מכל סכום שישולם לתובעת על ידי הקונה החדש.

14. מכל האמור עולה, כי במועד הרלוונטי לרכישת הזכויות על ידי הנתבעים, למר ממן ז"ל לא היו זכויות במבנה, וממילא לא היה יכול להעביר זכויות כאמור לנתבעים. הוא מילא, על פי ההסכמה בינו ובין התובעת, תפקיד של מתווך בכל הנוגע למכירת המבנה. עדותו של מר בן דוד בנקודה זו הייתה סדורה, עקבית ואמינה. הוא העיד לגביה באופן ספונטני ואותנטי. עדותו בנקודה זו נתמכת באופן ישיר במסמכים הנזכרים מזמן אמת. משכך, אני נותן לה את מלוא המשקל .

15. כאן המקום להעיר, כי אף שלגרסת מר בן דוד יש הדים בכתב ההגנה מטעם הצד השלישי, הוא מר ממן, איני נסמך על עניין זה. מר ממן ז"ל לא נחקר בחקירה נגדית. המפורט בכתב ההגנה שהגיש הינו, מנקודת מבטם של דיני הראיות, עדות שמיעה. לא קם לגבי נקודה זו חריג מוכר בדין לכלל האוסר על עדויות כאמור. בכלל זה, לא מתקיים במקרה זה החריג שעניינו עדות נפטר בניגוד לאינטרס. משכך, אינני מבסס את פסק דיני על האמור בכתב ההגנה הנזכר.

16. שנית,על ההסכם נשוא התביעה מופיעות חתימותיהם של התובעת, הנתבע ומר ממן ז"ל כערב אישית לקיום התחייבויותיו של הנתבע. הנתבע אישר כי חתם על ההסכם נשוא התביעה (פסקה 48 לתצהירו; עמודים 25-26 לפרוטוקול). באופן התואם את העולה מתצהירו, מופיעה חתימתו (בראשי תיבות) על כל אחד מעמודי ההסכם, ובחתימה מלאה בסופו. כל אלה מעלים יסוד מוצק לטענה, כי נכרת הסכם מחייב בין הנתבעים ובין התובעת, כנטען בתביעה.

17. הנתבעים טוענים כי הנתבע לא עיין בהסכם כלל ולא קרא את תוכנו, הואיל וסמך על דבריו של מר ממן ז"ל לפיהם המדובר בהסכם טכני לצורך רישום, כי אין לו מה לדאוג שכן הוא חתום כערב, וכי התנאים שסוכמו ביניהם בעינם עומדים (פסקה 49 לתצהיר הנתבע; פסקה 23 לכתב ההגנה). לטענתם, המדובר בהסכם מיומר שאינו מחייב כלל. הנתבעים מטעימים בהקשר זה כי חתימתם אינה מופיעה בנספח ד' להסכם, נספח התמורה. לטענתם, עולה מכך כי ההסכם נעדר יסוד מרכזי, הוא יסוד התמורה.